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房价面临崩盘危险 楼市交易量或倒退10年
文章类型: 市场动态 加入时间:2008/7/10 14:11:46 出处:昆明租房网 打印该页

    任玉岭 1938年10月出生,1960年南开大学毕业后留校任教,后在中国科学院、国家科委等部门工作,曾任国家科委中国星火公司总工程师、北海市副市长。全国政协第八届委员,第九、十届常委。国务院参事、著名经济学家。  

  今年前5月,我国居民消费者物价指数(CPI)同比上涨高达8.1%。对本轮通货膨胀的起因和治理物价上涨的办法,各方众说纷纭。早报记者日前就此话题,专访了第九、十届全国政协常委,国务院参事任玉岭。  



  这次通胀的总根子  



  东方早报:我国由去年底开始的通货膨胀,至今已延续半年以上,而且物价仍在逐月上升。你认为这次通货膨胀是由那些原因导致的?其最主要的表现是什么?  



  任玉岭:正如诸多学者所言,我国这次通货膨胀的产生有国外原因,也有国内原因。国外原因有美国次贷危机的影响,英、美、日等国物价上涨的影响,国际石油涨价的影响,越南经济危机的影响,以及国外“热钱”向中国流入的影响。而国内原因,有人民币升值的影响,地方上发展欲望过强的影响,投资过大的影响,资源相对紧缺的影响,冰雪灾害和汶川地震的影响,以及房地产价格高升的影响。  



  以上诸多影响因素都与这次通货膨胀息息相关。通货膨胀中,有的商品涨价多,有的商品涨价少,我们关注涨价多、涨价快的商品,采取措施是必要的,但是不能头疼医头,脚疼医脚,仅治标不治本是抑制不了通货膨胀的。  



  这次通胀主要原因还是在国内,主要矛盾还在房地产。房地产规模大、范围广,牵扯的行业多。例如钢材的大涨价,这是与房地产的拉动直接联系在一起的。我国房地产的大发展推动了钢铁等65个行业的大发展。我国钢铁年产能近十年从1亿多吨发展到4亿多吨,国内铁矿石远不能满足,需要国外进口,当世界上大部分出口的铁矿石都流向中国还不能充分满足需要时,自然造成国际上铁矿石价格的迅速上升。铁矿石的涨价和炼铁、炼钢带动的煤、电等的涨价,必然造成钢材涨价,带动一系列机电设备生产和以钢铁为原料的制品涨价,由此引起连锁反应。  



  在房地产价格快速飙升的情况下,住房便成了社会的投资品。近三年,上海、北京、广州等地,人们投资购房,往往可以两三年实现收益翻番。这不仅吸引了大量的国内投资购房者,也吸引了国外的大量“热钱”。国内有温州的炒房团、山西的“煤老板”,还有各种各样的有钱人都把买房、卖房、炒房、租房作为以钱赚钱的生财之道。国外也是一样,去年我去沙特时,询问一些人投资中国的方向时,发现他们是投在房产上的。我在澳大利亚和新西兰考察时,先后给我做翻译和导游的10个人,有9位在中国买了房地产,最多的一个人买了三套。  



  因此,房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子,也可以说是这次通货膨胀的“牵引机”和“助推器”。  



  北海市的教训  



  东方早报:你说房地产价格的高升是这次通货膨胀的主要原因,但有人认为房地产没有计入CPI,既然没计入,它的价格因素就不会影响CPI的变化,就不会对通货膨胀造成影响。请你对这个问题分析一下。  



  任玉岭:这种认识,我想有一定的代表性,也正是这一认识,使人们忽略了这次通货膨胀与房地产价格高涨的关系。很多专家谈通货膨胀的起因时,都把房地产价格高升置之度外。而实际上,房地产价格高升对这次通货膨胀的影响是最全面、最深刻、最严重的。这“三个最”,是我在上世纪90年代初于广西北海市工作的亲身经历和感受中得出的结论。  



  1993年和1994年,北海市的物价上涨高达43%,当时给人的感觉是市场上钱已经不值钱了,各种商品价格成倍上升。那时北海的通货膨胀虽然是局部的,但它确是由房地产的高增值和巨大的暴利引起的。  



  北海是中国最早对外开放的14个沿海城市之一,但因为地理位置较偏,在上世纪80年代发展十分缓慢。进入1990年代后,北海市充分认识到这块土地上享有的开放政策,便大力推进了土地开发,曾一度建起五个大型经济开发区。后又时逢邓小平南巡讲话,北海的大开发进一步升温,除海南的房地产公司大量转向北海外,全国有30个省的人走进北海进行房地产开发,包括西藏和新疆都在北海建有房地产公司,北海的房地产公司迅速从两家发展到1340家,占到当时全国房地产公司总数2800多家的一半,仅建筑设计院就有143家。北海一时间成了中国最热点的开发城市,人均GDP在1994年升到全国城市排名的第12位。  



  那时候,北海同全国一样,房地产的用地都是政府划拨的,政府售出价10万元一亩,到了市场上马上可升到80万甚至200万元,很多房地产商获得了高额利润,各种各样的商用房、住宅楼、别墅区以及一批五星级、四星级饭店迅速开建。全国诸多有名的建筑集团也纷纷云集北海,中房、中建、中铁、中冶等都有1-2个公司在北海运营。  



  由于房地产的炒作,住房价格日日高升,企业的暴利大量生成,投资购房购地者逐日增多,很多人以银行为依托,使大量资金流入北海。有一天,因一企业股票上市,就有400多亿资金打入北海交通银行。如此导致物价指数高升至43%,通货膨胀迅速形成。但好景不长,房地产的泡沫于1994年破灭后,造成了北海经济长时间的一蹶不振。这次北部湾被国家定为新的“发展极”后,北海才真正走出上一轮的低谷。十多年的时间,代价十分沉重。  



  这次通货膨胀发生于2008年,恰与这两年全国房地产价格的迅速飙升直接相关。我国房地产价格虽然近十年一直上升,但上升最快、上升幅度最大的时期却是发生在2006年和2007年。  



  深圳市2004年房价与居民收入比仅为6.52倍,而2006年一下飙升到15.76倍,2007年又进一步达到20倍以上。上海、北京市中心区的房价与收入比甚至达到了30倍和50倍以上。还有统计数据表明,2004年北京的平均房价才只有5050元/平方米,而2007年全市平均房价竟上升到14000元/平方米。  



  没有哪个行业能够像房地产这样牵扯着众多行业的发展,牵扯着社会的众多需求。房地产价格的飙升和规模的快速增长,不可避免地造成煤、电、油运及多种原材料的全面紧张,这就是通货膨胀的起因,通货膨胀的根子就在这个地方。  



  整治高房价最佳时机  



  东方早报:有人说,现在住房开始滞销了,政府再不采取支持措施就会危及中国宏观经济安全,导致地产商和银行的资金风险。如果把房地产看成通货膨胀的根子,打压房地产的高价,会不会真的出现这样的危机和风险?  



  任玉岭:这个问题,我进行过反复研讨和思考。应该说,房地产界十分重视舆论的营造,也十分重视市场炒作。他们不仅自己赤膊上阵,而且还“豢养”有一批“御用文人”,或通过“重金”让一些专家和媒体为其制造舆论。房价成倍增长,房地产企业今年1-5月份对房屋开发面积增长24.9%、住宅施工面积增长26.6%,在这一大好形势下,他们还在叫喊,要“保卫市场”,要求政府重新调整房地产市场政策,并危言耸听地讲什么,“否则,就会危及中国宏观经济安全,导致中国银行体系的风险”。还有人替投机购房者叫屈,说什么“怕影响民众房地产资产的升值,波及地方政府的‘财政收入’”。所有这些都是既得利益者“欲望无穷”的反映,也是少数房地产商贪得无厌的再现。  



  应该说,我们有些城市的房价已到了临界点,再飙升真的要崩盘了。据我所知,有几个大城市,今年房屋销售出现下降趋势。以北京为例,1至5月,全市商品房销售面积同比下降46.1%,住宅销售面积下降48.8%。出现这个问题,能是国家对房地产的发展支持不够吗?不是的。今年住房销量大幅下降,正说明2007年房价的高幅增长已经超过市场限度,现行房价已经出现了泡沫,广大百姓已经无法承受。  



  近两年,政府为解决广大百姓“住有所居”的问题,从金融、税收、土地等方面对房价飙升进行了调控,并在国务院2007年24号文件中提出了两个70%(即土地供应的70%给保障性用房,建筑套型面积70%控制在90平方米以下)。而所有这些政策出台时,总是遇到房地产舆论的抵制,房地产商我行我素,直至去年底把房价推向了让人兴叹的高峰。  



  今天,在囤积土地、惜售住房、投资和投机购房被政府稍加限制情况下,广大百姓依然买不起房,一些房地产商除了到山西、神木等“煤老板”集中的地方进行发动和鼓励“煤老板”进京购房外,就是要挟政府和银行,继续助推房价的飙升和增长。  



  打压房价会不会危及中国宏观经济的安全?会不会给银行带来风险?我的看法是,房地产既然走到了今天这个地步,演变成了通货膨胀的祸根,那么就必须铲除祸根,切掉毒瘤,长痛不如短痛。这时候讳疾忌医,则会养虎为患。有病早治,将可能把损失降到最低。我认为这时候治理房地产的高价将是最好的时候。  



  第一,从银行风险分析,有人担心因为房地产开发商自有资金较少,80%以上资金来自银行贷款,如果房地产有风吹草动,银行就面临开发商以土地、房屋抵债的可能。如果房地产价格过多地跌下去,银行就有亏损危险。但从目前实际考虑,当前在银行抵押的开发商的土地和房屋多是2005年以前的,那时候土地、房屋作价较低,现在进行整治时,倘若房地产商还不了银行贷款,银行便有条件收回当初以较低价格抵押的土地和房产。按现行价格去处置,银行就绝不会吃亏,也无风险可言。相反,若两年后再下决心,那时开发商抵押在银行的土地、房屋一定都是高价的,当开发商用抵押土地和房屋抵偿贷款时,银行的损失将不可低估。  



  第二,从宏观经济安全分析,现在来整治房地产的高价和泡沫,无论如何比拖下去要好得多。一方面,我国现在总体经济发展势头较好,即使房地产有些波动,8%左右的经济增速仍有可能保证;另一方面,广大群众需要住房的愿望很高,需求规模很大,如果挤压了投资购房、投机购房,房价能够降下来,广大群众可以购买,房地产市场不会萎缩而是变大;房地产的建设总量肯定比现在还要多。只要能够按2007年国务院24号文件去工作,把70%的土地划给保障性住房,70%建成90平方米以下面积,我们的房地产总规模仍然有很好发展前景。这样既便于解决“住有所居”,又能维持房地产的盛况,以及由房地产带动的60多个行业的正常发展。  



  “整治”会遭五种阻力  



  东方早报:但是,如果防治通货膨胀真从房地产入手的话,你认为会不会有阻力?  



  任玉岭:阻力肯定是有的。现在任何一项改革,都会触及到利益的再分配。防治通货膨胀需从房地产入手,作为一项改革措施,要为广大百姓造福利,就一定会影响开发商及投机购房人的切身利益,因此必然有阻力。  



  第一种阻力来自房地产开发商。追求利润最大化,是企业的天性。像比尔·盖茨那样的公司老板在中国还不多见,尤其是房地产界。这次地震捐款中,王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)作为房地产代表人物遭到网民的唾骂,就足以说明房地产开发商赚钱的欲望永无止息。上个月,北京地产商到山西举行的推荐会和房地产老板潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)在山西的推销讲话,表明了房地产商建房的目的大多是为有钱人到北京投资、投机服务的。  



  第二种阻力是来自少数有钱人的。全国各地和海外的一些有钱人,他们都看好中国房地产的高效益,涌向大都市购买和囤积居民住房,为的是升值后可以套利。对他们来说更是希望房价无限攀高。  



  第三种阻力来自银行。银行长期向房地产商贷款,造成中国房地产近80%的钱是银行的。再加上,银行信贷中的“互利性”也引出了施贷人与卖房人的“合作化”。因此,银行与房地产商已经不止是一个鼻孔出气了,有的已经形成了“银企共同体”。这种情况下,要整治房地产,显然是难上加难。  



  第四种阻力是来自某些地方官员。这些年来,各地都在学着经营城市,出让土地成了政府的一大收入,有的城市卖地收入高达数百亿元,有了这个钱,政府的日子可以过得宽松和富裕。再说,房地产开发商的开发行为越多,GDP的增长就越高,某些人的政绩就越大。如此,整治房地产的高价,会受到某些地方官员的阻拦和反对。  



  第五种阻力是来自腐败分子的阻力。在这些年的房地产发展中,腐败的案例是五花八门的。有些开发商为了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益,曾不惜用各种手段腐蚀有关管理部门和人员。送住房的、送别墅的、送金钱的、送汽车的、送古玩字画的、送儿女出国的、送美人陪住的等等都曾发生。远在上世纪90年代初,北海市一个地产科的科长任职不到六个月,家中床下就堆满了300万元的贿赂款。很多腐败分子惧怕整治房地产,怕自己的受贿资产被曝光。因此,他们会千方百计阻止整治房地产、规范房地产。  



  “七招”可治高房价  



  东方早报:最后,请问在通过整治房地产高价方面,应采取哪些措施,并该怎样突破呢?  



  任玉岭:整治房地产的高价是解决通货膨胀的关键。为了压低房地产的高价,应采取以下措施。  



  一是需要从土地的供给上,进行管制和立法。在中国人多、地少而又大力推进城市化的情况下,住房用地价格高升不可避免。为防止住房用地价格无限攀升,应将商品住房与保障性住房的供地进行严格区分。2007年国务院24号文件所提的70%的住房用地划给保障性住房的规定应予严格落实。对保障性住房用地应有严格的限价,以确保保障性住房价格走低。  



  二是要坚决扭转开发商为获取更大利润而囤积土地和惜售房屋的行为。对买入土地建设住房的开发商,特别是承建保障性住房的开发商,在其拿到土地后,一是不允许转手倒卖,二是半年不开工者应予罚款,两年仍不建设者土地应无偿收回。对所建住房,应限期上市,对惜售行为应进行打击。  



  三是向房地产施贷的银行部门,应该严控对房地产贷款比例,自有资金过低的开发商不予贷款。更要制止贷款人与企业人勾结起来,通过贷款炒房从中谋利。银行对普通民众贷款购买住房者,应降低施贷利率,并延长按揭期限。应通过“银贷杠杆”把当前房地产为投资、投机服务的方向扭转为向广大百姓服务。  



  四是对城市居民购买第一套住房者,可以学习国外的鼓励办法,或对其进行补贴,或减免有关税费。同时要大量建设保障性住房,提高经济适用房和廉租房建设的比例,扩大经济适用房与廉租房享受范围。在购买保障性住房时,消除户籍壁垒,使农民工和新市民共享发展成果。  



  五是限制投资购房和国外“热钱”购房。对不在本城市工作的国内、国外的各种有钱人在本城市的购房行为,以及在本城市居住和工作的有钱人购买第二套住房以上的购房行为,应出台约束办法和限制性条例。尽快改变疏于管理的现状。  



  六是对占住房总量70%以上的保障性住房的建设,应实行先评估、定价,然后招标承建商的办法。为确保住房的低成本和低价格,还要对评估、定价及招标环节进行监督,防止官商勾结,抬高成本和定价。  



  七是强化对房地产行业的管理,认真贯彻十七大关注民生、“住有所居”的重要精神,使每一个公民都能在国家公有的土地上分享到土地升值创造的成果与福利。  



  “世界上的事情怕就怕认真二字。”有关管理部门只要能认真履行责任、防止腐败引起的渎职现象,我们就一定能治理好房地产的高价,为抑制通货膨胀做出新贡献。(编辑:苏苏) 
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